房屋贷款未批准退房

     首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人向某贸易银行申请贷款支付，但买受人需在合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。

     合同签订后，张先生依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。

     一个月很快过往了，但张先生的贷款却始终未放下来。

     后经由多方打听，才知因张先生的身份证****与他人的身份证****相同，所以银行拒尽发放贷款。

     得知这些动静，张先生随即到了派出所入行查询，结论是张先生的身份证****是准确的。

     张先生持派出所开具的证实，又到了该贸易银行，银行望了证实还是拒尽发放贷款。

     因贷款未获批准，张先生无力支付剩余购房款，于是张先生向开发商提出退房。

     　　按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目的解释》的划定，商品房买卖合同商定买受人以担保贷款方式付款的，因不可回责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以哀求解除合同。

     本案中，因张先生意志外的原因，导致贷款未获批准，合同双方均无过错，故张先生有权解除合同，并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。

     　　不能一次性支付购房款的购房者，去去选择贷款方式支付购房款，即先支付一定的首付款，其余的通过贷款支付。

     假如购房者贷款申请未获银行（或住房资金治理中央）批准，造成逾期付款，是否构成合同违约呢？　　按照银行和住房资金治理中央的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为条件。

     而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确商定。

     也就是说购房者在申请贷款前，在签订购房合同时商定了需由购房合同外第三方———银行或住房资金治理中央批准的贷款付款方式。

     假如贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款；假如贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的商定就无法实现。

     从上述分析望，购售双方在签订购房合同时商定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行和住房资金治理中央批准贷款为成立要件。

     如银行或住房资金治理中央未批准贷款申请，购售双方商定的按揭付款方式就成了无效条款。

     如因银行或住房资金治理中央未批准贷款申请造成购房者逾期支付购房款，因商定的付款条款无效，所以购房者并不承担违约责任。

     此时购售双方可签订增补协议，对付款方式重新做出商定。

     如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。

     如因购房者原因致银行或住房资金治理中央未批准贷款的，例如提交虚假证实材料等，购房者虽不承担违约责任，但应承担相应的过错责任。

     如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。

     另需说明的是，如因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同商定处理。